2026년 9월 22일 공개된 부동산 전문가 50인 긴급 설문에서 응답자 전원이 내년 서울 아파트 전월세 동반 상승을 예상했습니다. 서울 전월세 전망이 이렇게 한쪽으로 쏠린 건 흔치 않은 일인데요, 숫자와 공식 통계로 차근차근 짚어봤습니다.
안녕하세요, 소소언니입니다. 저는 초등학생 아이를 키우면서 직장을 다니는 평범한 40대인데요, 요즘 회사 점심시간마다 빠지지 않는 주제가 바로 전세 이야기입니다. 재계약 시기가 다가온 동료는 “보증금을 얼마나 올려달라고 할지 모르겠다”며 한숨을 쉬고, 또 다른 동료는 “차라리 월세로 돌리자는 연락을 받았다”고 하더라고요. 남의 일 같지 않아서 저도 관련 자료를 하나하나 찾아보게 됐습니다.
그러던 중 2026년 9월 22일 오후 매일경제가 보도한 설문 결과를 보고 잠시 멈칫했습니다. 건설·시행·대학·금융·협회 등 각 분야 부동산 전문가 50명을 대상으로 한 ‘추석 이후 부동산 시장 전망’ 긴급 설문에서, 응답자 50명 전원이 내년 서울 아파트 전월세가 동시에 오를 것이라고 답했기 때문입니다. 전문가 설문에서 만장일치가 나오는 경우는 정말 드뭅니다. 그만큼 시장에서 보는 방향이 한쪽으로 모여 있다는 뜻이기도 하고요.
다만 저는 설문은 어디까지나 ‘전망’이라는 점을 먼저 짚고 싶습니다. 확정된 사실이 아니라 전문가들의 예측이고, 금리나 정책 변수에 따라 얼마든지 달라질 수 있습니다. 그래서 이번 글에서는 설문 내용과 함께 한국부동산원이 실제로 발표한 공식 통계, 국토교통부가 내놓은 대책까지 같이 놓고 비교해봤습니다. 숫자를 나란히 놓고 보면 지금 임대차 시장이 어디쯤 와 있는지 훨씬 선명하게 보이더라고요.
1. 서울 전월세 전망이 만장일치로 나온 배경
먼저 설문 자체를 정확히 정리하겠습니다. 이 조사는 2026년 9월 22일 보도된 내용으로, 조사 대상은 부동산 전문가 50명입니다. 결과를 보면 내년 상반기까지 서울 아파트값이 오를 것이라고 답한 비율이 92%(46명)였고, 서울을 제외한 수도권 아파트값 상승을 예상한 응답도 86%(43명)에 달했습니다.
그런데 매매보다 더 일방적이었던 게 임대차 시장 전망입니다. 응답자 50명 전원, 즉 100%가 내년 서울 아파트 전세와 월세가 동시에 오를 것으로 봤습니다. 매매는 그래도 8%가량이 ‘보합 또는 하락’을 점쳤는데, 전월세만큼은 반대 의견이 한 명도 없었다는 겁니다.
전문가들이 추석 이후 집값에 가장 큰 영향을 미칠 요인으로 꼽은 건 ‘기준금리·주택담보대출 금리 변동'(52%)이었고, 그다음이 ‘전세시장 불안에 따른 매매 수요 증가'(48%)였습니다. 즉 전세시장이 흔들리면 그게 매매시장으로 번진다는 인식이 전문가들 사이에 깔려 있는 셈입니다.
2. 숫자로 본 내년 전셋값·월세 예상 상승폭
상승 폭 전망은 더 구체적입니다. 전셋값의 경우 5% 이상 오를 것으로 예측한 응답자가 44%(22명), 3~4.9% 상승을 예상한 응답자가 52%(26명)였습니다. 둘을 합치면 96%가 3% 이상 상승을 점친 겁니다.
월세도 비슷합니다. 5% 이상 상승이 48%(24명), 3~4.9% 상승이 40%(20명)로 88%가 3% 이상 오를 것으로 봤습니다. 오히려 월세는 ‘5% 이상’을 고른 비중이 전세보다 높았다는 점이 눈에 띕니다.
이걸 체감으로 바꿔보면 이렇습니다. 전세보증금 5억 원짜리 집에 살고 있다면 5% 상승 시 2,500만 원, 3% 상승 시 1,500만 원을 더 마련해야 합니다. 월세 100만 원이라면 5% 인상 시 매달 5만 원, 1년이면 60만 원이 추가로 나갑니다. 아이 학원비 한 과목이 왔다 갔다 하는 금액이죠. 40대 외벌이·맞벌이 가정 입장에서는 결코 가벼운 숫자가 아닙니다.
3. 85주 연속 상승, 공식 통계는 어디까지 왔나
설문은 전망이지만, 한국부동산원 통계는 이미 일어난 사실입니다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 2026년 9월 14일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.16% 올라 84주 연속 상승을 기록했습니다. 이어 9월 24일 발표된 9월 21일 기준 조사에서는 0.13% 상승하며 85주 연속 상승이 됐습니다.
85주는 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월까지 이어졌던 역대 최장 상승 기록과 같은 수치입니다. 다만 성격은 꽤 다릅니다. 이번 85주간 누적 상승률은 17.50%로, 종전 최장 상승기 누적 7.71%의 약 2.27배 수준입니다. 기간은 같은데 오른 폭은 두 배가 넘는다는 뜻이죠.
흥미로운 건 상승 속도는 오히려 둔화되고 있다는 점입니다. 주간 상승률은 8월 넷째 주 0.29%에서 8월 다섯째 주 0.22%, 9월 첫째 주 0.20%, 둘째 주 0.16%, 셋째 주 0.13%로 4주 연속 축소됐습니다. “계속 오르지만 오르는 속도는 느려지는” 구간에 들어선 겁니다. 이 부분은 반드시 구분해서 봐야 합니다.
4. 강남은 내리고 외곽은 오르는 디커플링
올해 서울 시장의 가장 큰 특징은 지역별로 방향이 갈렸다는 점입니다. 고가 주택의 양도소득세·종합부동산세 부담을 늘리는 8·3 세제개편안이 2026년 8월 3일 발표된 이후 강남 3구는 하락세로 돌아섰습니다.
9월 21일 기준으로 강남구는 0.42%, 서초구는 0.37%, 송파구는 0.14% 하락했습니다. 반면 같은 주 서대문구는 0.44%, 동대문구 0.39%, 성북구 0.39%, 노원구 0.37%, 중랑구 0.36% 올랐습니다. 강북 14개 구 평균 상승률이 0.28%인데 강남 11개 구는 0.01%에 그쳤습니다.
연초부터 9월 셋째 주까지 누적으로 보면 격차는 더 뚜렷합니다. 성북구 14.46%, 서대문구 11.94%, 강서구 11.73%가 오른 반면 강남구는 0.30%, 서초구는 1.70% 상승에 머물렀습니다. 과거 2021년 말 상승장 막바지에는 은평·도봉·강북구 같은 외곽이 먼저 꺾였는데, 이번에는 정반대로 강남권이 먼저 조정을 받고 외곽이 전체를 떠받치는 구조입니다.
5. 전세 매물 감소와 갱신계약 증가, 전세난의 실체
임대차 시장 숫자는 더 직관적입니다. 한국부동산원 기준 9월 셋째 주 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.19% 올랐고, 올해 누적 상승률은 8%입니다. 지난해 같은 기간 1.75%와 비교하면 네 배가 넘는 속도입니다.
매물도 줄었습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실 집계로 9월 22일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만298건으로, 1년 전 2만3390건보다 13.3% 감소했습니다. 특히 동대문구 69.4%, 중랑구 67.8%, 구로구 61.6%, 금천구 58.9% 등 외곽 지역의 감소 폭이 컸습니다. 집값이 오르는 지역과 전세가 사라지는 지역이 겹친다는 게 핵심입니다.
서울시 자료에 따르면 지난 8월 서울 아파트 전세 거래량은 7,263건으로 전월보다 18% 줄었고, 이 가운데 갱신계약 비중은 58.9%였습니다. 전월 53%, 전년 동월 43.7%보다 확실히 높아졌습니다. 전셋값이 오르니 새 집을 찾기보다 살던 집에 머무는 선택을 하는 가구가 늘었고, 그만큼 시장에 나오는 매물은 더 줄어드는 순환이 생긴 셈이죠. 저희 아파트 단지 게시판에도 전세 매물 공고가 눈에 띄게 줄어든 걸 실제로 체감하고 있습니다.
6. 서울 전월세 전망을 흔들 두 변수, 입주물량과 금리
앞으로의 서울 전월세 전망에서 가장 중요한 변수는 공급과 금리입니다. 먼저 공급을 보면, 부동산R114 분석 기준 서울 아파트 입주 예정 물량은 2025년 3만7,103가구에서 2026년 2만5,281가구로 31.9% 줄어들 전망입니다. 2027년에는 1만8,682가구, 2028년에는 1만3,683가구까지 감소할 것으로 예상됩니다. 새로 들어오는 물량이 줄면 전세 공급도 함께 줄어드는 구조라 임대차 시장에는 직접적인 압력으로 작용합니다.
두 번째는 금리입니다. 한국은행은 2026년 8월 27일 금융통화위원회에서 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 인상했습니다. 9월 22일 기준 5대 은행 주택담보대출 고정금리(5년 주기·혼합형)는 연 4.89~6.89%, 변동형은 연 4.35~6.29% 수준입니다. 지난해 말과 비교하면 최대 1%포인트 가까이 오른 셈입니다. 다만 추가 인상 여부는 아직 확정된 사안이 아니라 시장의 전망일 뿐이라는 점은 분명히 구분해야 합니다.
참고로 국토연구원이 2026년 5월 발간한 ‘최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점’ 보고서에서는 전셋값이 매매가격에 3~9개월의 시차를 두고 영향을 미치고, 반대로 매매가격도 전셋값에 1~3개월 시차로 영향을 준다고 분석했습니다. 전세와 매매가 따로 노는 시장이 아니라는 얘기입니다.
7. 정부 대책은 어디까지 진행됐나
정부도 손을 놓고 있는 건 아닙니다. 2026년 8월 3일 세제개편안에 이어 8월 13일에는 주택 공급대책이 발표됐습니다. 8·13 대책은 2026년부터 2030년까지 수도권 135만 가구 착공 목표의 이행력을 높이고, 신규택지 10만 가구를 포함해 수도권에 23만 가구 이상을 추가 공급하는 내용입니다. 신규택지 중 2만7,000가구 규모 후보지는 먼저 발표됐고, 나머지 입지와 일정은 검토 중인 단계입니다.
다만 여기서 꼭 기억하실 부분은 ‘발표’와 ‘착공’, 그리고 ‘입주’는 전혀 다른 시점이라는 점입니다. 후보지 발표가 나와도 보상과 기반시설 조성, 정비사업의 경우 주민 동의와 이주·철거 절차를 거쳐야 하기 때문에 실제 입주까지는 상당한 시간이 걸립니다. 당장 내년 전세 물량을 늘려주는 대책은 아니라는 뜻이죠.
임대차법 쪽도 짚어보겠습니다. 현재 2회로 제한된 계약갱신청구권을 제한 없이 사용할 수 있게 하는 주택임대차보호법 개정안이 발의됐지만, 공동 발의자 일부가 서명을 철회하면서 2026년 9월 9일 철회됐습니다. 즉 현행 제도에는 변동이 없습니다. 전월세 신고제 역시 계도기간이 종료돼 신규 계약은 체결일로부터 30일 이내 신고가 의무입니다. 자세한 기준은 국토교통부 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
8. 40대 실수요자가 지금 점검해야 할 것들
그래서 저는 어떻게 하고 있냐면, 일단 계약 만기일부터 달력에 표시해뒀습니다. 계약갱신요구권은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사할 수 있는데, 이 기간을 놓치면 협상 카드 하나를 그냥 잃는 셈이거든요.
두 번째로는 우리 동네 실제 전세 시세를 직접 확인했습니다. 뉴스에 나오는 ‘서울 평균’은 참고치일 뿐이고, 같은 서울이어도 자치구별 누적 상승률이 성북구 13.32%, 노원구 12.78%인 반면 강남구는 2.26%로 편차가 큽니다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템에서 자치구별 지수를 직접 볼 수 있으니 한 번쯤 들어가 보시길 권합니다.
세 번째는 자금 계획입니다. 기준금리 추이는 한국은행 기준금리 페이지에서 확인할 수 있는데, 전세대출 금리가 오르면 보증금 인상분을 대출로 메울 때 부담이 커집니다. 월세 전환을 제안받았다면 전월세전환율을 적용해 실제 부담액을 계산해보고 비교하는 게 좋습니다. 마지막으로 전입신고와 확정일자는 계약 즉시 처리하고, 보증금 보호 방안도 함께 챙기시길 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전문가 50명이 만장일치로 오른다고 했으면 확정된 사실인가요?
아닙니다. 이번 결과는 2026년 9월 22일 공개된 설문조사에 참여한 전문가 50명의 ‘전망’이지 공식 발표나 확정된 통계가 아닙니다. 금리 방향, 추가 공급 대책, 경기 상황에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다. 예측과 확정 사실은 반드시 구분해서 받아들이시는 게 좋습니다.
Q2. 전셋값이 정말 얼마나 올랐나요?
한국부동산원 기준 2026년 9월 셋째 주 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.19% 올랐고, 올해 누적 상승률은 8%입니다. 지난해 같은 기간 누적 상승률 1.75%와 비교하면 상승 속도가 크게 빨라졌습니다. 다만 자치구별 편차가 커서 본인이 거주하는 지역 수치를 따로 확인하시는 게 정확합니다.
Q3. 강남 집값이 떨어졌다는데 서울 전체는 왜 오르나요?
8·3 세제개편안 이후 강남 3구는 하락 전환했지만, 서대문·동대문·성북·노원·중랑구 등 외곽 지역이 0.3~0.4%대 상승을 이어가며 전체 상승세를 떠받치고 있기 때문입니다. 9월 21일 기준 강북 14개 구 상승률은 0.28%, 강남 11개 구는 0.01%로 방향이 확연히 갈렸습니다.
Q4. 계약갱신청구권이 무제한으로 바뀌었나요?
아닙니다. 계약갱신청구권을 제한 없이 사용하도록 하는 주택임대차보호법 개정안이 발의됐으나 2026년 9월 9일 철회됐습니다. 현재는 기존 제도가 그대로 유지되고 있습니다. 법령 변경 사항은 국가법령정보센터나 국토교통부 공지에서 확인하시는 것이 가장 확실합니다.
Q5. 공급대책이 나왔으니 내년에는 전세가 늘어나지 않을까요?
단기간에 늘어나기는 어렵습니다. 2026년 8월 13일 발표된 대책은 향후 5년간 수도권 135만 가구 착공과 23만 가구 이상 추가 공급이 목표인데, 착공과 실제 입주 사이에는 상당한 시차가 있습니다. 반면 서울 아파트 입주 예정 물량은 2027년 1만8,682가구, 2028년 1만3,683가구로 줄어들 전망입니다.
Q6. 전세 대신 월세로 돌리자는 제안을 받았는데 어떻게 판단하나요?
전월세전환율을 적용해 월 부담액을 계산한 뒤, 같은 금액을 전세대출 이자로 냈을 때와 비교해보시는 게 기본입니다. 현재 5대 은행 주담대 금리가 연 4%대 중반 이상까지 올라온 만큼 대출 금리 조건도 함께 따져야 합니다. 개별 상황에 따라 유불리가 달라지므로 금융기관 상담을 병행하시길 권합니다.
Q7. 지금 집을 사는 게 나을까요, 전세로 버티는 게 나을까요?
이 부분은 개인의 소득, 보유 자금, 대출 여력, 거주 계획에 따라 답이 완전히 달라져서 일률적으로 말씀드리기 어렵습니다. 저는 부동산 전문가나 금융 상담사가 아니고 이 글도 투자 권유가 아닙니다. 다만 공식 통계와 정책 일정을 직접 확인한 뒤 결정하시는 것이 후회를 줄이는 방법이라고 생각합니다.
마무리하며
정리하면 이렇습니다. 2026년 9월 22일 공개된 전문가 50인 설문에서 전원이 내년 서울 아파트 전월세 상승을 예상했고, 전세는 96%가 3% 이상, 월세는 88%가 3% 이상 상승을 점쳤습니다. 한국부동산원 통계상 서울 아파트값은 9월 21일 기준 85주 연속 올라 역대 최장 기록과 같아졌고, 올해 전셋값 누적 상승률은 8%입니다. 전세 매물은 1년 전보다 13.3% 줄었고, 입주 물량은 2027년과 2028년에 걸쳐 더 감소할 전망입니다.
동시에 짚어야 할 반대 신호도 있습니다. 주간 상승폭은 4주 연속 둔화됐고, 기준금리는 3.00%까지 올라 구매력을 누르는 방향으로 작용하고 있습니다. 정부의 8·13 공급대책 후속 조치가 얼마나 빠르게 착공으로 이어지는지도 변수입니다. 그래서 저는 “무조건 오른다”보다 “오를 가능성이 높다고 보는 시각이 우세하다” 정도로 받아들이는 게 맞다고 생각합니다.
이 글을 읽으시는 분들 중에는 저처럼 재계약을 앞둔 분도, 첫 집 마련을 고민하는 분도 계실 겁니다. 어떤 선택을 하시든 뉴스 헤드라인보다 한국부동산원과 국토교통부 같은 공식 자료를 한 번 더 확인하시길 권합니다. 여러분 동네 전세 시장은 어떤 분위기인지 댓글로 알려주시면 저도 참고하겠습니다. 도움이 되셨다면 공감과 이웃추가 부탁드리고, 다음 글에서는 전세보증금을 지키는 확정일자·전세보증금 반환보증 실전 체크리스트를 정리해보겠습니다. 소소언니가 직접 찾아보고 정리한 서울 전월세 전망 이야기였습니다. 오늘도 무탈한 하루 보내세요.